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深圳时尚商业地产集团股份有限公司与大中华国际集团(中国)有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

来源:发布时间:2019-07-08

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深圳时尚商业地产集团股份有限公司与大中华国际集团(中国)有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

深圳市福田区人民法院

民事判决书

(2013)深福法民三初字第1616号

原告深圳时尚商业地产集团股份有限公司。

法定代表人郭菁丽,该公司总经理。

委托代理人曹广辉,广东知明律师事务所律师。

委托代理人汪腾锋,广东知明律师事务所律师。

被告大中华国际集团(中国)有限公司。

法定代表人黄文稀,董事长。

委托代理人江晓丹,广东惠商律师事务所律师。

委托代理人刘莉,广东卓效律师事务所律师。

原告深圳时尚商业地产集团股份有限公司诉被告大中华国际集团(中国)有限公司(以下简称大中华公司)商品房预售合同纠纷一案,本院于2013年7月11日受理后,依法适用简易程序由审判员李敏通独任审判,于2013年9月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人曹广辉、汪腾锋,被告大中华公司委托代理人刘莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称,2007年2月2日,原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》,约定原告向被告购买深圳国际交易广场写字楼23层2301号房,房款总价31346620元,被告应于2007年3月31日将房屋交付给原告使用。合同签订后,原告向被告付清了购房款,但被告迟至2007年6月25日才将房屋交付给原告。原告收楼后,被告一直未能履行协助办理房产证义务,原告迟至2012年5月7日才办理了《房地产证》,被告应按房地产总价款日万分之四向原告支付迟延办证违约金。据此,请求法院判令:1、被告向原告支付迟延办证违约金9880455元(违约金以合同总价款31346620元为基数,按日万分之四标准,从2008年7月2日计至2012年5月7日,扣除2009年3月31日至2010年12月7日期间,共计788天);2、被告承担本案诉讼费用。

被告大中华公司辩称,一、涉案楼盘延期办证系由于行政部门办理工作日延长、行政不作为等政府原因造成的,非出卖人原因,被告没有过错。涉案楼盘因政府部门对规划验收、补交地价、初始登记等问题长期未解决,导致延迟初始登记,最终延期办证。具体体现在:1、地铁建设及政府决策改变导致涉案楼盘出现历史遗留问题,项目部分规划被迫发生改变,规划验收手续未完备。根据土地出让合同约定,涉案楼盘包含部分政府物业,用于深圳市证券交易所进驻办公。楼盘建设过程中,地铁1号线经过涉案楼盘,深圳市证券交易所又决定不再进驻,故此,深圳市政府“137号文件”决定在此建设基金产业园,对原来大楼设计的交易功能考虑作适当调整。涉案楼盘由此产生超建及负一楼变更停车场为地铁商业物业两处历史遗留问题,并致使规划验收手续未完备。2、被告在签约时,足以确信历史遗留问题已经解决,可按合同期限完成初始登记及办理房产证,且在预售合同签定时原告亦同意将负一楼改为商场。2005年3月16日市政府作出“117号文件”明确:对于超建,应补交地价并进行行政处罚;对于负一楼变更停车场为地铁商业物业予以认可,补办规划验收手续。以此解决两处历史遗留问题。2006年7月25日,被告取得深房许字(2004)福田48号《深圳市房地产预售许可证》。在此情形下,被告依法预售涉案房产,且原告在合同附件五中也明确同意将负一楼改为商场,被告并无过错。3、原市规划、国土部门相互推诿、延长工作时限、拖延执行市政府文件,导致涉案楼盘迟延规划验收和初始登记,被告对此不能预见、不能控制也不能避免。第一,关于规划验收。市政府“117号文件”关于补办规划验收手续的要求,没有得到落实。被告于2008年2月25日、4月24日分别提出规划验收申请,原市规划局均未作处理。市政府于2008年11月11日再次作出“598号文件”决定:对于超建应补交地价;对于负一层地下车库改商业功能维持不变,该部分单独规划验收;对于办证,原则同意市国土房产局给预售小业主办理房地产证。2008年11月24日,被告据此提交《关于加快落实解决大中华国际交易广场规划验收有关问题的报告》,但原深圳市规划局仍以“市政府有关会议纪要已提出解决意见,但具体操作程序和方法有待市政府进一步明确”,将问题又踢回给市政府。第二,关于补交地价。原深圳市国土局迟迟不签发补交地价通知单给被告,且以补交地价和规划验收孰先孰后相互推诿。原市国土局、规划局在合并前未协调好规划验收问题和补交地价的程序。深圳市规划国土委第一直属管理局于2010年1月29日、2010年8月11日发出的《关于彻底处理深圳大中华国际交易广场十五年来的历史遗留问题的复函》、《关于大中华深圳国际交易广场超面积补交地价款有关意见的复函》两份复函自相矛盾,一份要求先补交地价,后规划验收,一份却要求先规划验收,再补交地价。后经被告多方努力,直至2010年12月初才收到补交地价通知单。第三,关于初始登记。规划验收是申请初始登记的必要条件,原市规划局对被告多次规划验收申请未作处理,导致初始登记延迟。市政府“598号文件”出台后,被告于2009年3月31日、7月29日先后向原深圳市国土房产局申请办理初始登记,该局明确办理时限为20日。但深圳市房地产权登记中心于2009年8月11日仅作出一个告知性复函(深房登函(2009)443号),未作实际处理。后经被告提起行政复议,深圳市规划国土委才于2010年3月12日作出驳回初始登记申请的决定。被告不服,提起行政诉讼,于2011年9月14日深圳中院终审判决确认深圳市规划国土委行政违法。由此可见,涉案楼盘未能按约完成产权登记系原深圳市规划、国土部门对被告关于规划验收、补交地价、房地产初始登记等申请长期未予处理或以办理工作日延长等原因未予直接办理,也未依法作出“暂缓登记”的决定所导致的,原因和责任均不在于被告。二、涉案楼盘延迟初始登记、延期办证的原因,已由深圳法院的行政判决查明和认定是有关政府部门的行政延误或行政不作为造成的。三、根据合同约定,被告只承担因卖方不履行相关义务导致延期办证的违约责任。同时,对政府原因导致的延期办证根据合同附件五的约定被告也应予免责。四、根据法律规定,出卖人因自身原因导致延期办证才需要承担违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……”,即出卖人只有确因自身原因致使延期办证才承担违约责任。因此本案被告延期办证是否应承担违约责任,应当适用过错责任来评判。五、对于非因出卖人原因导致的延期办证,被告依法、依约均不应承担初始登记之前的违约责任。因涉案楼盘同类案件,深圳市中级法院(2011)深中法民五再字第52号《民事判决书》也认定,市规划国土委对被告初始登记申请,未按规定的时限作出处理,该期间,非出卖人原因造成延期办证,被告不需承担违约责任。六、涉案楼盘初始登记之后,被告及时履行了通知办证义务,原告因为自身原因未按时办理手续,应自负不利后果。涉案楼盘于2010年12月27日完成初始登记。被告在多次通知原告办理房产证未果的情况下,先后于2011年3月3日和2011年5月24日两次在《深圳商报》刊登《通告》通知办证,及时履行了通知义务。但因原告自身原因未按时办理相关手续,导致延期办证。另,原告迟至2013年7月5日才要求被告支付迟延办证违约金,已超过诉讼时效,请求驳回原告全部主张。七、退一步讲,延期办证未给原告造成实际损失,根据公平原则及法律规定,原告诉请的违约金过高。综上,涉案房产延期办证非被告原因所致,系政府原因及不可抗力因素所致,被告依法、依约均不需承担初始登记之前的违约责任。关于初始登记之后的违约责任,请求法院依据过错责任及公平原则客观地评判是非,依法裁判。

经审理查明,原告原名深圳时尚地产股份有限公司,于2007年2月5日变更为现名。被告原名大中华国际实业(深圳)有限公司,于2008年10月29日变更名称为大中华国际集团(深圳)有限公司,2008年12月22日变更为现名。

2007年2月2日,原告(买方)与被告(卖方)签订一份《深圳市房地产买卖合同(预售)》(以下简称合同),约定买方向卖方购买位于深圳国际交易广场写字楼23层2301号房,建筑面积1169.65平方米,房屋转让总价款31346620元。合同第九条约定,卖方应于2007年3月31日前向买方交付房地产,交付时应取得法律、法规规定的工程竣工验收合格证明文件。第二十一条约定,卖方应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内,完成房地产项目的房地产初始登记。卖方应在本房地产交付给买方之日起240日内为买方办理《房地产证》;买卖双方选择卖方书面通知买方共同(或委托卖方)向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记,办理《房地产证》。第二十二条约定,如果卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得《房地产证》,卖方应自本房地产交付之日后的第240日起,按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金;如延期超过120日的,如买方要求卖方继续履行合同,则卖方应自房产交付之日后的240日起至买方实际取得《房地产证》之日止,卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。第二十七条约定,合同中的通知采用书面形式,买卖双方地址以合同载明的通讯地址为准。合同附表五“补充约定”第3条明确“本房地产项目之地下负一层买方同意卖方将其改为商场”。第7条约定“将合同第二十一条增加为:卖方可选择以下两种方式(视为已通知入伙):一、登报方式(深圳特区报或深圳商报通知买方);二、买卖方任何一方按合同以邮寄方式发给对方的各项通知书,应以挂号邮件寄出,自寄出七天后,视为对方收到有关通知书,买方更改地址必须事先以书面通知对方,买卖任何一方按本合同之有关规定发给对方之单方解除本合同的通知,可以采取公告送达的方式。合同附表五第8条约定,卖方按本合同规定,书面通知买方按时办理交付使用该房地产手续及申办该房地产转移登记手续时,买方应按通知书之要求及时办理上述事项,若由于买方自身原因或政府部门办理工作日的延长,使该房地产延期交付或无法按法定期限领取《房地产证》,则交付和办证时间顺延,卖方不承担本合同第十二条和第二十二条规定之责任。

合同签订后,原告向被告付清了购房款,双方并向深圳市房地产产权登记中心办理了预售备案登记。

2007年3月30日,被告取得深圳国际交易广场北面写字楼9-41层竣工验收备案收文回执。2007年4月4日,被告在《深圳特区报》上刊登入伙公告,通知深圳国际交易广场写字楼业主于2007年3月31日至2007年4月30日期间办理入伙手续。2007年6月25日,原告办理了涉案房屋入伙手续。

2008年7月2日,原告诉至本院,请求判令:1、被告向原告支付迟延交房违约金808743元;2、被告支付迟延办证违约金1655102元(以购房合同总价款为基数,按日万分之四为标准,自2008年2月21日起暂计至起诉之日,后续违约金计至原告实际取得《房地产证》之日);3、被告承担本案全部诉讼费用。本院于2008年12月22日作出(2008)深福法民三初字第1079号民事判决,判决被告向原告支付迟延交房违约金及支付自2008年2月25日暂计至2008年7月1日的迟延办证违约金。至于原告主张的2008年7月1日之后迟延办证违约金,本院认定鉴于办证事由存在不确定因素,且该项诉讼请求数额尚无法确定,原告可待请求明确后另行主张。被告不服判决,上诉至深圳市中级人民法院,深圳市中级人民法院于2013年3月18日作出(2009)深中法民五终字第959号民事判决,维持一审关于迟延办证违约金的判决,认定迟延办证违约金暂计至2008年7月1日,原告就2008年7月1日之后迟延办证违约金应另行主张。

2010年12月27日,被告完成了涉案楼盘初始登记。2011年3月3日、2011年5月24日,被告先后两次在《深圳商报》上刊登通告,通知购买深圳国际交易广场的小业主与被告联系,办理产权证。2012年5月7日,原告办理了涉案房屋《房地产证》。

2013年7月5日,原告诉至本院。本案审理过程中,原告主张,被告未按合同约定以书面形式通知原告办理产权证,在原告知晓深圳国际交易广场已取得初始登记后,多次要求被告履行协助办证义务,但被告要求原告放弃迟延办证违约金的诉讼主张为条件才能为原告办理房地产证。原告就自己的主张,向本院提交了催收函、公证书等证据为证。

诉讼期间,原、被告均同意庭外进行和解,庭外和解期限为30天。

还查,在本院审理的深圳国际交易广场小业主诉被告商品房预售合同同类纠纷案件中,部分小业主放弃了追究被告迟延办证违约责任与被告达成调解,办理了产权证。同类案件原告亦主张,被告要求小业主放弃追究被告迟延办证责任,在小业主拒绝后,拒不履行协助办证义务,拒绝将办证资料移交小业主。

另查,深圳市中级人民法院已发生法律效力的(2011)深中法民五再字第52号民事判决书查明确认如下事实:

大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请,该委于2010年3月12日作出《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》。2009年8月18日,大中华公司以规划国土委行政不作为为由,向本院提起行政诉讼,本院作出(2009)深福法行初字第295号行政判决,驳回大中华公司的诉讼请求。其后,大中华公司于2010年6月25日再次提起行政诉讼,要求撤销规划国土委不予行政许可的决定。本院对此作出(2010)深福法行初字第347号行政判决书,判决撤销规划国土委上述《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》的具体行政行为,并判令该委于判决生效后三个月内对大中华公司的房产初始登记申请作出处理。后该委不服(2010)深福法行初字第347号行政判决提出上诉,深圳市中级人民法院作出(2011)深中法行终字第414号行政判决,认为规划国土委直接作出驳回申请的行政处理决定显属适用法律错误,且该行为明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限,属程序违法,因此判决驳回上诉,维持原判。本院和深圳市中级人民法院在行政判决书中均认定了以下事实:(一)大中华公司于1994年6月8日与深圳市规划国土局签订《深圳经济特区土地使用权出让合同书》,取得宗地号为B117-002地块,并于2001年8月30日付清上述合同约定地价款后,开始建造“深圳国际交易广场”。按合同约定深圳市证券交易所原计划进驻上述交易广场、负一层建设为停车场,后因该证券交易所明确表示不进驻、负一层建设由停车场改为地铁商业物业等多方面原因,“深圳国际交易广场”项目的部分规划发生改变。(二)2005年3月16日,深圳市政府办公厅就涉案楼盘建设的有关问题先后召开会议并形成“117号会议纪要”,该会议纪要明确:1、关于项目外立面问题,由市规划局负责处理;2、关于项目建设超面积问题,规划国土部门在认真核查基础上,对项目超面积部分按照有关规定予以处罚并补办手续(补交地价);3、关于项目负一层功能转变为地铁商业物业问题,在功能改变后停车场满足规划要求及征得已购物业的现有业主正式同意的前提下,可考虑原有停车场功能改变为地铁商业物业,此项工作由市国土房产局负责在一个月内落实;4、关于政府拥有的5万多平方米物业处置问题,由市国土房产局负责与投资方商谈回购价格,并尽快落实回购协议。(三)此后,大中华公司曾多次向原深圳市国土资源和房产管理局申请尽快落实市政府“117号会议纪要”,该部门均答复称,如在办文过程中存在附生事项,将需要根据实际情况延长办文时限;如申请事项需报会议审定,将会把文件挂起,停止计算办文时限,挂起结束时,续计办文时限。深圳市福田区城市管理行政执法局于2006年5月26日出具福城法地决字(2006)第C002号行政处罚决定书,决定就“深圳国际交易广场”项目超出规定33910.96平方米违法建筑,对大中华公司处以罚金人民币25,033,033元的罚款;大中华公司于2006年11月2日履行完该行政处罚决定。2008年2月25日,大中华公司向原深圳市规划局申请建筑工程规划验收许可,该部门对此出具受理通知书称:经查,大中华公司所送的申请材料齐全,符合法定形式,予以受理,将在20个工作日内作出相关的行政许可决定,但此后,该部门并没有在规定时限内向大中华公司作出许可。(四)2008年11月11日“598号会议纪要”中,深圳市政府就补交地价问题提供三个参考方案,并同意市国土房产局给预售小业主办理房地产登记,另对合同约定3.4万多平方米办公建筑面积预售等问题作出处理意见。2008年12月19日,原深圳市规划局向大中华公司作出了《关于加快落实解决大中华国际交易广场规划验收问题的复函》称:关于大中华国际交易广场规划验收问题,市政府有关会议纪要已提出解决意见,但具体操作程序和方法有待市政府进一步明确。大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向原深圳市国土部门提出办理房地产初始登记许可申请,该部门也分别出具了深国房许可受A2-20090202号、A2-20090653号《受理通知书》,明确办理时限为20日,但此后并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。(五)2010年1月29日,规划国土委下属第一直属管理局针对大中华公司的申请向其作出了《关于彻底处理深圳大中华国际交易广场十五年来的历史遗留问题的复函》明确:大中华公司应落实补交地价问题并补办用地及报建等相关审批手续,达到规划验收条件后,尽快向该局申请办理规划验收。2010年8月11日,规划国土委对大中华公司作出了《关于大中华深圳国际交易广场超面积补交地价款有关意见的复函》明确要求:大中华公司按程序先申请规划验收,取得竣工面积和功能确认的相关文件后再申请办理补交地价款手续。又查明,在行政诉讼过程中,2010年12月8日,大中华公司按照政府部门发出的通知单补交完地价后,深圳市房地产权登记中心在《深圳商报》就涉案楼盘发布房地产初始登记公告,涉案楼盘于2010年12月27日取得初始登记。

另外,(2011)深中法民五再字第52号案再审期间,深圳市中级人民法院于2012年5月4日致函深圳市规划和国土资源委员会询问以下主要问题:1、原规划进驻的证券交易所不进驻与大中华公司是否有关,未能进驻的事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响;2、负一层由停车功能改为地铁商业物业功能是否属于大中华公司自身的请求事项,该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响;3、大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价未能达成一致处理意见,该事实对于大中华公司申请规划验收以及申请初始登记有何影响;4、原市规划、国土部门在办理大中华公司申请初始登记的事项时是否存在办理工作日延长等情形,原因是什么深圳市规划和国土资源委员会于2012年7月17日函复内容如下:一、负一层由停车功能改为地铁商业功能属于大中华公司自身的请求事项。2005年4月26日,大中华公司向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。根据市政府《关于研究解决大中华国际交易广场建设有关问题的会议纪要》(2005年117号),原有规划的停车场功能改变为地铁商业物业,必须满足以下条件:一是功能改变后的停车位数量满足规划要求;二是征得已购物业的现有业主正式同意。鉴于当时以上条件并未满足,原市规划局不予许可深圳国际交易广场负一层停车库改商业的请示。2006年1月12日,大中华国际实业(深圳)有限公司再次向原市规划局申请深圳国际交易广场变更负一层停车库改为商业。2006年2月26日原市规划局复函(深规函(2006)163号):1、同意负一层车库l7485平方米改为商业;2、该项目违法超面积33910.96平方米。要求大中华公司执此复函到福田区行政执法局、市国土房产局等部门办理相关手续。二、补交地价是办理规划验收和初始登记的必要条件,大中华公司因违章超面积建筑与政府部门就补交地价经历了较长时间的协商。2006年12月大中华公司向原市国土房产局申请,对3.4万平方米超建面积部分按基准地价标准补交地价。原市国土房产局请示市政府,经过市政府四届八十次常务会审定,对于超建面积按大中华集团申请补交地价时的市场评估价计收地价。但大中华公司对评估报告提出异议,之后又提出地下车库不改功能,仅补交地上超面积部分地价。2008年10月,市政府召开的办公会议议定大中华广场超建面积按2006年12月市场评估价计收应补交地价不变、并对补交地价提出三个选择方案。2009年1月,原市国土房产局再次请示市政府,同意大中华公司选择市政府办公会议(598)的第二方案,即维持地下车库改商业功能不变。该部分待轨道交通布局完善后再单独进行规划验收、补交地价、补签合同、办理房地产证。2010年11月,该委按市政府四届八十次常务会议纪要分别核算了地上与地下的市场评估价。2010年11月18日,该委向大中华公司按地上与地下分别核发地价款缴款通知单。大中华公司仅领取了地上超面积缴款单,对地下改功能缴款单不签收,后该委将地下改功能缴款单以特快专递寄给该公司,该公司无人签字后退回该委。2010年11月23日,大中华公司缴纳地上超面积地价款后,原市国土房产局与其就地上超建面积事宜签订了深地合字(1993)0483号《深圳市土地使用权出让合同书》第二补充协议书,同时按市政府办公会议纪要(598)要求,在补充协议书中明确“同意地下一层车库18787.98平方米改为商业功能,该部分待与该宗地相连的轨道交通布局完善后须办理补交地价款及规划验收等相关手续,在此之前不得作为商业功能使用。”2010年12月3日,大中华公司再次向市房地产权登记中心(以下简称“登记中心”)提出房地产初始登记申请,登记中心受理后,发现该司已经完善了相关手续并提交了齐备的申请材料。2011年1月11日,登记中心就该司申请的房地产初始登记事项进行公告无异议后核准其房地产初始登记。因此该委在大中华公司项目的用地手续、规划验收、地价款核算及房地产初始登记等全过程中不存在任何过错。三、该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场的房地产初始登记申请的过程中并不存在办理工作日延长的情形。(一)2009年7月29日,大中华公司向登记中心申请办理深圳国际交易广场的房地产初始登记。登记中心受理申请后,经审查,申请人未提交规划验收证明、付清地价款证明、整个项目的竣工验收备案回执等文件,不符合房地产初始登记的条件。2009年8月11日,登记中心向大中华公司作出深房登函(2009)443号《关于深圳国际交易广场初始登记相关问题的复函》,告知该司尽快备齐相关材料向登记中心申请办理房地产初始登记。(二)2009年8月,大中华公司不服深房登函(2009)443号《复函》向广东省住房和城乡建设厅(以下简称“省住建厅”)申请行政复议,省住建厅经复议后于同年12月17日作出粤建复决(2009)16号《行政复议决定书》,责成该委按照《深圳经济特区房地产登记条例》等法律法规的规定,对大中华公司提出房地产初始登记的申请,作出准予登记或驳回申请的行政处理决定。2010年3月12日,该委根据省住建厅的复议决定作出《关于驳回深圳国际交易广场初始登记申请的决定》。综上,大中华公司申请初始登记的时间以及该委作出有关具体行政行为的时间非常明确,事实非常清楚,该委在办理大中华公司关于深圳国际交易广场房地产初始登记的过程中并不存在办理工作日延长的情形。四、关于对(2012)深仲裁字14号深圳市仲裁委员裁决书和深圳中院正在审理的大中华公司与董世昌的民事再审案件的意见。(2012)深仲裁字14号《仲裁裁决书》引用了(2010)深福法行初字第347号、(2011)深中法行终字第414号案件所认定的事实。针对该问题,该委认为,一方面,上述行政案件认定事实不清、适用法律错误,该委已申请深圳中院再审。另一方面,即使上述行政案件的判决结果是正确的,即该委对大中华公司的初始登记申请事项应作暂缓登记的决定而不应作出驳回决定,那也不能改变一个客观事实,即大中华公司在申请办理深圳国际交易广场初始登记时该项目仍存在擅自违章超建、改变地下一层功能等原因未通过规划验收、未付清地价款等问题而不积极处理,其提交的资料不齐全,不符合登记条件。

深圳市中级人民法院于2012年7月13日作出(2012)深中法行申字第52号通知书,驳回了市规划国土委的再审申请。

再查,根据深圳市房地产权登记中心官网公布的办文指南,办理房地产转移登记需提交《深圳市房地产转移登记申请表》、申请人身份证明(企业应提供工商营业执照复印件、法定代表人或负责人证明及身份证复印件,复印件需加盖印章;单位授权他人代理,提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件等),办理时限为“自受理之日起22个工作日”。

以上事实,有工商登记信息、《买卖合同》、房屋交接书、竣工验收备案收文回执、(2009)深中法民五终字第959号民事判决书、(2011)深中法民五再字第52号民事判决书、产权资料电脑查询结果表、《房地产证》和庭审笔录等证据证实。

本院认为,原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,对双方具有法律约束力,双方应按约全面履行自己的义务。合同签订后,原告已按约付清购房款,被告负有协助办证义务。依双方合同约定,被告应在取得工程竣工验收证明之日起180天内,完成讼争项目的初始登记,于房地产交付之日起240日内协助原告办理产权证,否则应承担违约责任。涉案房产于2007年6月25日交付原告,按合同约定,房地产权属证书应于2008年2月24日前取得。但深圳国际交易广场于2007年3月30日取得工程竣工验收证明文件后,迟至2010年12月27日才取得初始登记,具备办理房地产权转移登记的条件,而原告在2012年5月7日才取得《房地产证》。因此,本案的焦点在于:一、被告能否以行政部门受理其初始登记有延误而减免其迟延办证的责任;二、在涉案项目取得初始登记,具备办理房地产权转移登记条件后,被告是否履行了通知业主及协助业主办证的义务,对原告迟延取得《房地产证》是否应该承担民事责任。

关于第一个焦点问题,本院认为,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任……”,即出卖人因自身原因致使延期办证需要承担违约责任。(2011)深中法行终字第414号行政判决认定“一方面,从本案查明的情况看,深圳市人民政府就涉案楼盘存在的问题先后两次形成了《市政府办公会议纪要》,大中华公司也多次向规划国土委的前身即原深圳市规划部门、原深圳市国土部门提出申请解决涉案项目的验收、补交地价、房地产初始登记等相关问题,但长期并未得到处理。另一方面,大中华公司分别于2009年3月31日、7月29日先后两次向规划国土委提出办理房地产初始登记许可申请,规划国土委也分别向大中华公司出具了深国房许可受A2-20090202号《受理通知书》及深国房许可受A2-20090653号《受理通知书》,明确办理时限为20日。但此后,规划国土委并没有按规定的时限对大中华公司的申请作出处理。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定‘对不符合本条例规定的,予以驳回登记申请,并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人’。因此,规划国土委明显超出《深圳经济特区房地产登记条例》所规定的办理期限”。已发生法律效力的(2011)深中法民五再字第52号民事判决书已认定,被告自2009年3月31日向规划国土委提交办理房地产初始登记许可申请直至2010年12月27日日取得初始登记,该期间,非被告自身原因造成逾期办证,故被告在该段时期内的延期办证违约金应当免责,扣除行政部门办理时限20日后,被告对2009年3月31日至2010年12月7日期间的逾期办证违约金不承担责任。但被告仍应承担2008年7月2日至2009年3月30日期间、2010年12月8日至2010年12月27日期间迟延办证违约金。

关于焦点二,在涉案项目取得初始登记,具备办理房地产权转移登记条件后,被告是否履行了通知业主及协助业主办证的义务,对原告迟延取得房地产证是否应该承担民事责任的问题。本院认为,深圳国际交易广场于2010年12月27日取得初始登记,已具备办理房地产权转移登记的条件,被告负有按合同约定通知原告并协助原告办理产权转移登记的义务。被告迟至2011年3月3日才在报纸上刊登通告,通知业主办理房产证,其通知亦有迟延。本案中,原告与被告约定的办证方式为“卖方书面通知买方共同(或委托卖方)向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记,办理《房地产证》,”无证据证明被告及时履行了向房地产权登记机关申请房地产转移登记的义务。被告除负有通知原告办证外,还负有协助原告办理房地产权转移登记的义务。具体而言,就是被告作为房地产的开发企业及出卖人,应按照房地产转移登记办理的流程要求,向房地产登记机关出具企业法人营业执照、法定代表人证明书、授权书等办证资料,并在《房地产转移登记申请表》上加盖公章。原告在知晓所购房地产具备办证条件后,多次催告被告履行协助办证义务,从被告与购买深圳国际交易广场写字楼的其他业主签订调解协议放弃追究被告迟延办证违约责任才能办理房产证之事实,可以认定,被告存在要求小业主放弃追究被告违约责任为条件才同意将办证资料交付业主的事实。被告未向本院举证证明其于何时履行了向原告移交了办证资料等协助办证义务,应负违约责任,被告应就2010年12月28日至2012年5月7日期间迟延办证承担违约责任。

基于上述分析,被告未及时履行其协助办证义务,应按买卖总价款的日万分之四向原告支付自2008年7月2日至2009年3月30日、2010年12月8日至2010年12月27日以及2010年12月28日至2012年5月7日的迟延办证违约金共计9880455元。迟延履行违约金具有惩罚性违约金的性质,与守约人的实际损失无必然关联,且该违约金标准的约定系双方当事人的真实意思表示,被告知晓迟延办证违约金系按日计算,却在涉案房地产具备办证条件后,要求小业主放弃追究其违约责任为条件,拒不履行其协助办证义务,造成办证时限一再延误,对违约金金额的扩大采取放任的态度,被告应对自己的过错承受惩罚,故被告主张违约金过高应予调减,本院不予采信。被告认为原告主张的迟延办证违约金已超过诉讼时效,本院认为,原告于2008年7月2日诉至本院时,原告已提出主张要求迟延办证违约金自2008年2月21日暂计至起诉之日,之后迟延办证违约金计至实际办理《房地产证》之日。而深圳市中级人民法院于2013年3月18日才终审判决迟延办证违约金暂计至2008年7月1日,并认定原告就2008年7月1日之后迟延办证违约金应另行主张。可见,在深圳市中级人民法院就迟延办证违约金作出判决之前,原告无法知晓2008年7月1日之后迟延办证违约金是否能得到实体处理,故原告就2008年7月1日之后迟延办证违约金于2013年7月5日诉至本院,并未超过诉讼时效。被告关于诉讼时效抗辩,本院不予采信。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:

被告大中华国际集团(中国)有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳时尚商业地产集团股份有限公司支付迟延办证违约金9880455元。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费80963元(原告已预交),按规定减半收取40481.5元,由被告负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,按对方当事人人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院,并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的,将按自动撤回上诉处理。

 

 

 

 

 

 

审判员  李敏通

二〇一三年十一月十日

书记员  刘卓灵(代)

 


 

 


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